リバースモーゲージとは?…自宅を売却する事が前提のローンでメリットも問題点も大きい

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最近日本では高齢化社会が進んでおり、高齢者の割合が高くなってきていて、会社をリタイアした後でもお金に余裕がある人ばかりではなく、毎月の収入が減ったからこそ融資を受けたいという方も増えているようです。

そんな方をターゲットとした商品として最近増え始めている融資方法が「リバースモーゲージ」です。

このリバースモーゲージは不動産を担保にした融資の事です。

今回はこのリバースモーゲージについて紹介していきます。

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リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、お金をかりる前の契約の段階から自宅の譲渡を前提に融資してもらうローンの事を言います。

なので大前提として賃貸ではなく、マンションでも一戸建てでも家を買っている必要があります。

リバースモーゲージの融資方法はいくつかあり、フリーローンのように大きな金額を一気に借りることができたり、カードローンのように借り入れと返済を行う事で利用できる枠を復活させる事が出来るものも存在します。

また年金のように毎月決まった金額を振り込んでもらうタイプのものも存在するので、自分が利用したいタイプの融資方法を選ぶことが出来ます。

ちなみに「リバース」は逆、反対という意味で「モーゲージ」はお金を借りた人(債務者)がお金を貸した人(債権者)に借りたお金を無効にする条件で不動産を譲るという意味があります。

返済は契約者が亡くなってから

不動産を担保にしたローンと大きく違うのは、不動産担保ローンは借りたお金を返すことが出来なかった場合に不動産を変わりにローン会社に持っていかれる事になります。

ですがリバースモーゲージの場合は基本的に自宅を売却して借りたお金を返済する事が前提になっています。

なので返済を行う際には自宅を持っていかれてしまう事になりますが、基本的に支払いは契約者が亡くなった後という事になるので、いきなり自宅を持っていかれるという事はあまりありません。

毎月の返済は利息のみ

リバースモーゲージは返済は契約者が亡くなった後に一括返済を行うのが基本なので毎月の返済する必要はなく、発生する利息のみを支払っていくだけで良くなっています。

ただしリバースモーゲージの多くは一括で借りるという形になるので1,000万円借りることが出来た場合、金利は借りているお金(元金)に対して発生するので、自宅を売却して元金を一括返済するまで1000万円分の利息を払い続ける必要があります。

借りたお金が大きくなればなるほど毎月発生する利息も数万円単位になるので、少ない出費とは言えない額になるという点は注意が必要です。

カードローン型も存在する

リバースモーゲージではフリーローンのように自宅の評価額に応じた金額が一括で借りる事が出来るものが多いですが、中にはカードローンタイプのリバースモーゲージも存在します。

東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」では「目的タイプ」と「カードタイプ」があり、カードタイプではカードローンのように利用限度額を設定してその中から借入れと返済を繰り返して利用していくことが出来ます。

カードタイプでも毎月の返済が必ずあるわけではなく、利用できる金額を増やすたい場合は返済を行うことで利用できる金額が増えることになります。

また充実人生では一括で借りた場合とは違い、利息は使った金額に対してだけ発生するので1,000万円借りた場合でもそこから利用しなかった場合には利息を支払う必要がなくなります。

毎月高い利息を払うのは気が進まないという方はこのような形のリバースモーゲージの利用を検討してみると良いでしょう。

借りられる金額は自宅の評価額次第

ではリバースモーゲージを利用した場合にはどれくらいの金額を借りることが出来るのでしょうか。

カードローンの場合は年収や職業、今までの返済履歴などを元に利用限度額が算出されることになりますが、リバースモーゲージの基準となるのは担保となる自宅の評価額です。

銀行などが所定の方法で評価を行い、その金額の約70%程度を融資してもらうことが出来ます。

ですがマンションと一戸建てではパーセンテージが変わり、一戸建ては土地があるだけ高くなり、マンションは土地の評価が含まれないので評価額の約50%程度までしか借りることはできません。

またローンによっては一定の評価額以上の価値がない場合はリバースモーゲージを利用することが出来ないので、どんな自宅でも利用できるというわけではありません。

リバースモーゲージの問題点

毎月の返済がなかったり多くの金額を借りることが出来るかもしれないリバースモーゲージですが、メリットばかりではなくデメリットも存在しているのでそちらに関しても紹介していきます。

契約期間が存在するものがある

リバースモーゲージの返済は契約者が亡くなってからになりますが、現代では食料に困ることもありませんし、医療もさらに発達していて寿命も長くなっています。

寿命が長くなる事はいい事ですが、リバースモーゲージの中には何歳までと利用期間が設定されているものがあり、その期間を過ぎた場合には契約者がご存命の場合でも借りている金額全てを一括で返済する必要が出てきます。

そのような場合は働き盛りの若い時ならまだしも仕事をリタイアした方にはかなり厳しいので、自宅を失ってしまう事になってしまいます。

老後の生活の為に利用したリバースモーゲージで長生きするとリバースモーゲージの利点を失ってしまうという皮肉な状況になってしまいかねないので、そのような状況にならない為には契約期間が「終身」になっている物を選ぶようにしましょう。

配偶者が残された場合

カードローンなどを契約する際に、夫婦の場合で多くは夫が契約者として契約すると思いますが、平均寿命などからみると女性の方が長生きする場合も多く、その場合には契約者でない妻が残される事も考えられます。

そのような事になると契約者が亡くなった時点で契約が終了する事になるので、借りていた金額を一括で返済する為に、自宅から出なくてはいけなくなるケースも発生する可能性もあります。

契約者が亡くなったら即刻自宅を出なくてはいけない訳ではなく、半年程度の猶予がありますが、新しく住む家を探す必要もありますし、引越し費用などはもう借りることが出来ないので、生活に大きな支障をきたす可能性があります。

ですが東京スター銀行などでは配偶者が無くなった場合でも以下のような対応をしてくれます。

  • 配偶者によるローン引き継ぎ
  • 相続人の自己資金による返済
  • 相続人の任意売却による返済
  • 担保物権による代物弁済

とくに注目したいのが配偶者によるローン引き継ぎで、これは残された配偶者がリバースモーゲージの利用条件をすべて満たしていた場合に、新たに自宅を担保に契約を結ぶ事が出来ると言うものです。

そうする事で安くない事務手数料などは必要になりますが、これまで通り自宅に住むことができ、借入れもある程度は行うことも可能なので、この形がもっとも理想的だと思います。

このような心配がある場合はリバースモーゲージのパンフレットやホームページ、窓口などでしっかりと相談や確認をしてから選ぶようにしましょう。

土地の価値が下がると利用限度額を下げられる可能性

リバースモーゲージの利用期間は20年程度のものや終身のものがありますが、基本的に契約は1年毎に更新されていく形をとっています。

なので毎年土地の価値などを調べて問題なかった場合はそのまま契約が継続される事になりますが、万が一土地の値段が暴落して自宅の価値が著しく下がってしまった場合には利用限度額を引き下げられる可能性もあります。

というのも先程も紹介したように利用限度額は土地の価値を元に算出されているので、その価値が下がるということは回収することが出来る金額が少なくなるという事なので、利用限度額も低めに帰られてしまいます。

既に利用していた金額が下げられた利用限度額以上だった場合は利用限度額より多く借りている分の金額の返済を求められる事になります。

土地の価値がそれほど暴落することはなかなかありませんが、こればかりは自分ではどうしようも出来ないのである程度余裕を持って利用していくしかなさそうです。

家を家族に残す事ができない

日本では特に家を子どもや家族に残すというのが普通になっているので、自分が死亡するのと同時に売ってしまうというのは、家族からの反発を買う可能性もあります。

しかしこればかりは家族内の問題なので、銀行や他人からはどうすることも出来ません。

なのでリバースモーゲージを利用する場合は家族にしっかりと相談してから行うことで余計な争いなどを起こさずに済むかもしれません。

価値の低い家では利用できない

先程も少し触れましたが、リバースモーゲージを利用するには対象となる住宅の価値が基準以上に達していないと利用することが出来ません。

その基準というのは数百万円単位ではなく、最低でも1000万円以上という会社もあるのでハードルは高めに設定されています。

持ち家の場合は土地の価値も付与されるので高くなりやすいですが、マンションの場合は土地の価値を含まないで1000万円以上の価値を出す必要があります。

なので古いマンションや、土地の安い地区の持ち家である場合は基準となる価値を超えることが出来ない可能性があり、そうなるとリバースモーゲージを利用することは出来ないので注意が必要です。

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まとめ

以上がリバースモーゲージのメリットやデメリットの紹介でした。

リバースモーゲージは給料が無くなった夫婦にとってはとてもありがたいローンでもありますが、場合によっては大きな混乱をもたらす可能性もあるという点は覚えておいて下さい。

上手に使うことができれば、老後の心配もある程度軽減されることになりますし、より豊かな生活をおくることが出来ると思います。

これから定年を迎える方などは一度リバースモーゲージについてより見識を深めてみてもいいかもしれません。